Quelles sont les obligations du vendeur dans un compromis de vente ?

Le compromis engage réellement le vendeur

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, fixe le bien, le prix, les délais et les conditions de la vente. Lorsque vendeur et acquéreur sont d’accord sur ces éléments, il vaut en principe vente, sous réserve des conditions suspensives écrites dans l’acte. La signature de l’acte authentique chez le notaire finalise les formalités, sécurise le paiement et permet la publication du transfert de propriété.

Le vendeur ne bénéficie pas du délai légal de rétractation de dix jours réservé à l’acquéreur non professionnel. Il ne peut donc pas se désister parce qu’une offre plus élevée arrive après le compromis. Une condition suspensive qui échoue réellement, par exemple l’exercice d’un droit de préemption ou le refus de prêt de l’acquéreur dans les paramètres prévus, peut en revanche mettre fin au compromis sans faute du vendeur.

Donner une information exacte et remettre les bons documents

Le vendeur doit décrire le bien sans omission trompeuse. Il signale les servitudes de passage, un litige de voisinage ou de copropriété connu, les infiltrations récurrentes, les travaux réalisés sans autorisation connue, un sinistre, une occupation par un locataire ou tout défaut susceptible d’influencer le consentement de l’acquéreur. Il ne doit ni minimiser un problème connu ni faire une affirmation qu’il sait inexacte.

Cette obligation ne signifie pas qu’un logement ancien doit être mis aux normes actuelles avant sa vente. Une installation électrique ancienne, une mauvaise isolation ou une chaudière vieillissante peuvent être vendues telles quelles si leur état est correctement porté à la connaissance de l’acheteur. En revanche, une dissimulation volontaire peut être qualifiée de dol et entraîner l’annulation de la vente ou des dommages-intérêts.

Le dossier de diagnostics techniques

Les diagnostics applicables doivent être annexés au compromis, ou au plus tard remis selon les règles propres à chaque document. Ils dépendent de l’année de construction, de la localisation, des équipements et du type d’assainissement. Le DPE est requis dans la plupart des ventes et l’état des risques, souvent encore appelé ERP, est indispensable dans les zones concernées.

Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G au DPE en France métropolitaine, un audit énergétique réglementaire est également requis. Il doit être disponible dès la première visite, et non découvert au moment de la signature. Son absence ou celle d’un diagnostic obligatoire peut empêcher le vendeur de s’exonérer de certains défauts et créer un contentieux.

* La validité du DPE dépend notamment de sa date d’établissement et des règles transitoires applicables aux anciens diagnostics. Demandez au diagnostiqueur ou au notaire de confirmer la validité du dossier à la date de signature. Le mesurage Carrez doit correspondre au lot vendu : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix dans l’année suivant l’acte authentique.

Les pièces supplémentaires en copropriété

Pour la vente d’un lot de copropriété, le vendeur remet aussi, sauf cas d’exception, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, la fiche synthétique, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et les informations financières de la copropriété. Le diagnostic technique global, s’il existe, ainsi que la notice d’information doivent aussi être communiqués.

Ces documents révèlent souvent les dépenses à venir : ravalement voté, impayés importants, procédure contre un copropriétaire ou travaux de toiture. S’ils manquent, le point de départ du délai de rétractation de l’acquéreur peut être repoussé. Le vendeur a donc intérêt à demander le dossier au syndic dès la mise en vente.

Conserver le logement et le délivrer comme prévu

Entre le compromis et l’acte définitif, le vendeur doit conserver le bien dans l’état où l’acquéreur l’a acheté, hors usure normale ou événement imprévisible. Il ne retire pas une cheminée, un radiateur fixé, une cuisine équipée annoncée ou des plantations sans accord écrit. Il ne consent pas non plus un nouveau bail, ne crée pas une servitude et ne lance pas des travaux qui modifieraient le bien sans en informer l’acquéreur.

À la remise des clés, le logement doit être libéré si la vente est conclue libre d’occupation, proprement vidé de ses biens personnels et accessible avec toutes les clés, télécommandes, badges et documents utiles. Si la vente porte sur un bien loué, le bail, le dépôt de garantie, les coordonnées du locataire et la répartition des loyers doivent être traités dans l’acte.

Il est prudent de maintenir l’assurance habitation jusqu’au transfert de propriété et de prévenir immédiatement l’acquéreur et le notaire en cas de dégât des eaux, incendie ou dégradation. Le compromis peut prévoir qui supporte le risque et les conséquences d’un sinistre avant la signature finale ; cette clause mérite une lecture attentive.

Garantir une possession paisible et répondre des défauts cachés

Le vendeur doit garantir l’acquéreur contre l’éviction : il ne peut pas revendiquer ensuite un droit sur le logement, ni laisser apparaître un droit de tiers non annoncé qui empêcherait l’usage normal du bien. Une hypothèque, une saisie, une indivision non réglée ou une servitude non déclarée doivent être vérifiées et régularisées. Le notaire effectue les contrôles nécessaires, mais le vendeur doit transmettre son titre de propriété et toute information utile.

La garantie des vices cachés couvre les défauts graves, non apparents lors de l’achat, antérieurs à la vente et rendant le bien impropre à son usage ou diminuant fortement cet usage. Une fissure structurelle dissimulée ou des infiltrations anciennes cachées derrière un habillage peuvent, selon les faits, entrer dans ce cadre. Un défaut visible lors des visites, mentionné dans le compromis ou résultant d’une vétusté clairement annoncée ne reçoit pas le même traitement.

Une clause d’exonération des vices cachés est fréquente lorsque le vendeur est un particulier. Elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le défaut et l’a dissimulé, ni le vendeur professionnel dans les limites prévues par la loi. En cas de doute sur un problème important — fissure, humidité, assainissement, toiture — mieux vaut le décrire, joindre les factures ou devis disponibles et faire préciser la situation par le notaire.

Régler les dettes, charges et formalités qui lui incombent

Le vendeur doit pouvoir transmettre un titre de propriété exploitable. S’il existe une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, le prix de vente sert généralement à rembourser le créancier et à obtenir la mainlevée. Les frais liés à cette mainlevée restent en principe à sa charge ; ils ne doivent pas être découverts la veille de l’acte.

En copropriété, le syndic établit un état daté qui indique les sommes dues. Juridiquement, les appels de fonds exigibles avant le transfert sont dus par le vendeur et ceux exigibles après par l’acquéreur. Pour des travaux votés avant la vente mais appelés après, la répartition peut produire un résultat différent de l’accord économique souhaité : une clause précise dans le compromis évite les mauvaises surprises.

La taxe foncière est due à l’administration par le propriétaire au 1er janvier. Dans une vente en cours d’année, le remboursement au prorata par l’acquéreur est une convention fréquente, mais ce n’est pas une obligation légale automatique. Le vendeur doit aussi anticiper l’impôt sur la plus-value immobilière s’il n’est pas exonéré ; le notaire en calcule généralement le montant et le prélève sur le prix.

Respecter les délais et ne pas faire échouer la vente

Le compromis fixe habituellement une date limite de signature chez le notaire, souvent deux à trois mois après la signature. Le vendeur fournit rapidement les pièces demandées, répond aux questions du notaire et accomplit les démarches nécessaires si un droit de préemption doit être purgé. Retarder volontairement un document indispensable ou refuser un rendez-vous peut constituer une faute.

Les conditions suspensives protègent l’opération, elles ne constituent pas un droit de changer d’avis. Le vendeur doit notamment laisser l’acquéreur accomplir les démarches prévues pour son financement et ne pas vendre le bien à un tiers pendant la durée du compromis. Si une condition se réalise ou échoue, le notaire constate la suite à donner selon la rédaction exacte de la clause.

Que risque le vendeur s’il refuse ou manque à ses obligations ?

Le compromis prévoit souvent une clause pénale, fréquemment fixée entre 5 et 10 % du prix, mais son montant et ses conditions dépendent du contrat. Si le vendeur refuse sans motif valable de signer l’acte alors que les conditions sont remplies, l’acquéreur peut demander l’exécution forcée de la vente ou sa résolution avec des dommages-intérêts. Le sort du dépôt de garantie placé chez le notaire ne se décide pas unilatéralement.

Une information fausse ou un défaut volontairement caché expose aussi le vendeur après la vente. Les recours possibles varient selon le fondement retenu : vice caché, erreur sur la surface, dol, défaut de délivrance ou non-respect du compromis. Un différend sur une somme ou une clause doit être traité avec le notaire et, si nécessaire, un avocat ; la rédaction du compromis et les preuves disponibles sont déterminantes.

La vérification utile avant de signer